Le marché de l'immobilier en Algérie : entre crise et opportunités

L'Algérie est un pays qui dispose d'un potentiel immobilier important, avec une population de plus de 44 millions d'habitants, une superficie de 2,38 millions de km² et une richesse naturelle diversifiée. Cependant, le secteur de l'immobilier traverse une période difficile depuis plusieurs années, en raison de la conjoncture économique, sociale et politique du pays. Quels sont les besoins du marché de l'immobilier en Algérie ? Quels sont les défis et les perspectives de ce secteur stratégique pour le développement du pays ? Cet article propose une analyse en 7 chapitres de la situation actuelle et des enjeux futurs du marché de l'immobilier en Algérie.

 

 

Le marché immobilier en Algérie est en crise depuis de nombreuses années. Les propriétaires de logements refusent de baisser les prix, ce qui oblige les courtiers à réduire leurs commissions⁷. Le nombre d’intermédiaires immobiliers a ainsi considérablement diminué ces dernières années, en raison de la stagnation du marché⁷.

 

En outre, le marché immobilier a été durement touché par la pandémie de Covid-19. Les valeurs des biens résidentiels étaient déjà en déclin depuis plusieurs années. Cependant, la pandémie, la dévaluation du dinar et la baisse généralisée du pouvoir d’achat des Algériens ont aggravé le malaise ressenti sur le marché résidentiel national⁵.

 

Selon le référentiel des prix de l'immobilier publié par la Direction générale des impôts (DGI) pour la période biennale 2021-2022, les prix des logements ont baissé de 10 % à 40 % selon les régions, les types de biens et la qualité⁶. Cette baisse touche de plein fouet les agences immobilières, qui peinent à trouver des clients et à réaliser des transactions.

 

 

Malgré la crise du marché immobilier, l'Algérie souffre toujours d'un déficit de logements, estimé à plus de 1,5 million d'unités⁸. Ce déficit est dû à plusieurs facteurs, tels que la croissance démographique, l'exode rural, le vieillissement du parc immobilier, le phénomène de l'habitat précaire et le manque de foncier.

 

Pour faire face à ce déficit, l'Etat algérien a lancé plusieurs programmes de logements publics, visant à construire des millions de logements sociaux, participatifs, promotionnels et ruraux. Cependant, ces programmes ont connu des retards, des dysfonctionnements, des insuffisances, qui ont limité leur impact sur la résorption du déficit de logements.

 

Par ailleurs, la demande de logements dépasse largement l'offre, ce qui crée une pression sur les prix et une spéculation sur le marché. Les logements publics sont souvent attribués de manière opaque, arbitraire ou clientéliste, ce qui engendre des frustrations, des contestations et des recours au marché informel.

 

 

L'Algérie doit également faire face à un problème de qualité de l'habitat, qui affecte le cadre de vie et le bien-être des citoyens. Selon le recensement général de la population et de l'habitat de 2018, 11,5 % des logements sont considérés comme précaires, c'est-à-dire qu'ils ne disposent pas des équipements de base, tels que l'eau, l'électricité, le gaz, les sanitaires ou le chauffage⁸.

 

De plus, une partie du parc immobilier est vétuste, dégradée ou menacée par le risque sismique. L'Algérie a connu plusieurs séismes meurtriers, qui ont révélé la fragilité de certaines constructions et la nécessité de renforcer les normes parasismiques. L'Etat algérien a mis en place un plan national de réhabilitation et de renouvellement urbain, qui vise à rénover ou à démolir les logements insalubres ou dangereux, mais sa mise en œuvre reste lente et insuffisante.

 

En outre, l'Algérie doit faire face à un défi environnemental, qui implique de promouvoir une architecture durable, respectueuse du climat, de la biodiversité et des ressources naturelles. L'Algérie dispose d'un potentiel solaire, éolien et géothermique, qui pourrait être exploité pour réduire la consommation énergétique des logements et favoriser les énergies renouvelables.

 

 

L'Algérie doit également diversifier son offre immobilière, pour répondre aux besoins et aux attentes de différentes catégories de population. En effet, le marché immobilier algérien est dominé par le logement collectif, qui représente 85 % du parc immobilier⁸. Or, ce type de logement ne convient pas à tous les profils de ménages, qui peuvent avoir des préférences pour le logement individuel, le logement semi-collectif ou le logement rural.

 

De même, le marché immobilier algérien est marqué par la prédominance du logement social, qui représente 60 % du parc immobilier⁸. Or, ce type de logement ne correspond pas à tous les niveaux de revenus, qui peuvent avoir des capacités d'accession ou de location plus élevées. L'Algérie doit donc développer son offre de logements intermédiaires, promotionnels ou de standing, qui peuvent attirer des segments de clientèle plus solvables et plus exigeants.

 

Par ailleurs, l'Algérie doit diversifier son offre immobilière en fonction des spécificités régionales, culturelles et climatiques du pays. L'Algérie est un pays qui présente une grande diversité géographique, allant des zones côtières aux zones montagneuses, en passant par les zones sahariennes. L'Algérie est également un pays qui présente une grande diversité culturelle, avec des influences berbères, arabes, turques, françaises et autres. L'Algérie doit donc adapter son offre immobilière à ces réalités, en valorisant le patrimoine architectural, en respectant les identités locales et en intégrant les contraintes climatiques.

 

 

L'Algérie doit également renforcer la régulation de son marché immobilier, pour assurer sa transparence, sa sécurité et son équité. En effet, le marché immobilier algérien souffre d'un manque de réglementation, de contrôle et de sanction, qui favorise les pratiques illégales, frauduleuses ou spéculatives. Le marché immobilier algérien est ainsi gangrené par le marché informel, qui représente plus de 50 % des transactions⁸. Ce marché échappe à toute régulation, à toute fiscalité et à toute garantie, ce qui expose les acteurs à des risques juridiques, financiers ou sociaux.

 

Pour réguler le marché immobilier, l'Algérie doit mettre en place des dispositifs législatifs, institutionnels et techniques, qui permettent de :

 

- Encadrer les prix de l'immobilier, en se basant sur le référentiel des prix de la DGI, qui reflète la valeur vénale des biens immobiliers selon le prix du marché⁶.

- Encadrer les acteurs de l'immobilier, en imposant des conditions d'exercice, de formation et de déontologie aux promoteurs, aux constructeurs, aux agents immobiliers et aux notaires.

- Encadrer les transactions immobilières, en imposant des formalités administratives, des contrats types, des registres fonciers et des titres de propriété.

- Encadrer la fiscalité immobilière, en imposant des taxes et des impôts sur les opérations d'achat, de vente, de location ou de donation de biens immobiliers.

- Encadrer la qualité de l'immobilier, en imposant des normes de construction

 

Sources: 

(1) Crise de l’immobilier en Algérie : les « semsars - Algerie360. https://www.algerie360.com/crise-de-limmobilier-en-algerie-les-semsars-menaces-de-disparition/.

(2) Prévisions du marché du logement en Algérie pour 2023. https://www.algeriepatriotique.com/2022/09/01/previsions-du-marche-du-logement-en-algerie-pour-2023/.

(3) Prix de l'immobilier en Algérie : Référentiel des prix pour plus de .... https://observalgerie.com/2022/05/19/economie/immobilier-algerie-referentiel-transparence/.

(4) Immobilier en Algérie : vers la chute du prix des logements - Dzair Daily. https://www.dzairdaily.com/immobilier-algerie-vers-chute-prix-logements/.

(5) . https://bing.com/search?q=march%c3%a9+de+l%27immobilier+en+Alg%c3%a9rie.

(6) Louni Immobilier. https://louni-immobilier.com/.

(7) ELmanzeh immobilier. http://elmanzeh-immobilier.com/.

(8) Promotion immobilière Sidi Attallah. https://promosidiattallah.com/.