Analyse détaillée du marché immobilier à Oran 2025

PS :ce graph n'inclu pas les moyen standing

Panorama du marché haut standing en 2024-2025

Le marché des ventes de logements neufs haut de gamme à Oran affiche un contraste marqué. D’un côté, l’offre de projets haut standing reste abondante avec de nombreux programmes lancés ces dernières années.

On estime environ une quinzaine de résidences haut standing actuellement en cours de commercialisation à Oran sur la période 2024-2025, d’après les annonces publiées sur Beytic, Dar Jadida, Ouedkniss et Facebook Marketplace.

Malgré ce dynamisme apparent de l’offre, les professionnels constatent un ralentissement des transactions et une absorption lente des stocks. Comme le souligne la presse locale, le marché oranais subit « un net coup de frein en termes de nombre de transactions » ces dernières années (Marché de l’immobilier à Oran).

Les promoteurs et agences évoquent une baisse globale de la demande qui rallonge les délais de vente, bien que le segment très haut de gamme résiste mieux en termes de prix (TSA).

Plusieurs projets immobiliers haut standing emblématiques illustrent cette situation. Par exemple :

• Rèsidence les Iris

• Résidence Mawteny

• La Résidence Abradj Al Bahia 

• La Résidence Lotus 

• Résidence High Land II 

• Résidence ISLAM

• Résidence Majestic 16

• etc

Ces exemples – parmi d’autres résidences comme Al Majd 2, Paradis des Jardins (Maraval), Tour Cristal Lumina, etc. – illustrent la nombre de programmes haut de gamme en cours à Oran.

La concurrence entre promoteurs est forte. Chacun utilise des arguments pour attirer des clients riches. Ils parlent de vue sur la mer, de finitions importées, de parkings, de sécurité 24/7 et de crédit islamique disponible. Les clients sont souvent hésitants.

Durée de commercialisation moyenne des projets haut standing

Les données suggèrent que la durée moyenne de commercialisation des résidences de standing à Oran s’allonge. Beaucoup de programmes lancés depuis 2021-2022 ne sont pas encore totalement vendus fin 2024. En général, un projet haut de gamme peut rester plus d’un an ou deux en vente avant écoulement complet des lots.

Par exemple, la Résidence Lotus mentionnée plus haut a été lancée en **juin 2023**. Elle avait encore des appartements disponibles à la fin de 2024

De même, des promotions lancées courant 2024 (ex: High Land II à Es-Sénia en sept. 2024) poursuivent activement leurs ventes en 2025.

Sur le site Dar Jadida, on observe de nombreuses annonces de ventes sur plan publiées en 2024 et début 2025, toujours en ligne des mois plus tard

Cela indique des stocks d’invendus significatifs et une inertie dans le processus de vente. Plusieurs projets lancés il y a 2 à 3 ans sont encore en cours de commercialisation.

Des promoteurs confirment cette tendance : à Oran, « les prix des logements de moyen standing baissent constamment à cause de la mévente […] presque tous les promoteurs, même les plus grands, se trouvent en difficulté », témoignait l’un d’eux (Marché de l’immobilier à Oran : le haut de gamme résiste, le moyen standing en difficulté — TSA).

Même si le très haut de gamme garde des prix élevés, les ventes avancent lentement et le volume global des transactions immobilières reste faible actuellement

En moyenne, on peut estimer qu’un programme haut standing met 12 à 24 mois (voire plus) pour se vendre entièrement dans le contexte oranais actuel.

Ce délai dépend bien sûr de la localisation, du prix et du prestige du projet : les résidences ultra-luxe au centre-ville ou vue mer trouvent preneur un peu plus rapidement (clientèle expatriée, investisseurs fortunés), alors que les programmes périphériques ou moins connus peuvent prendre plus de deux ans à se dénouer commercialement.

Cette durée de commercialisation tendue contraste avec le boom immobilier qu’a connu Oran il y a une décennie, lorsque les nouveaux projets se vendaient en quelques mois.

Ralentissement ou accélération du marché ?

Plusieurs indicateurs confirment un ralentissement du marché immobilier résidentiel à Oran ces dernières années, plutôt qu’une accélération :

• Volumes d’annonces en hausse : Le nombre d’annonces de vente de logements a augmenté sur les plateformes, signe que l’offre s’accumule. Oran figure parmi les wilayas affichant le plus grand volume d’annonces immobilières en 2023 (Les statistiques de l'immobilier Algérien 2023/2024). Les sites spécialisés (Beytic, Ouedkniss, Lamacta, etc.) recensent chaque jour de nouvelles offres de promotions et de particuliers.

• Par exemple, sur Ouedkniss les promoteurs publient fréquemment des appartements à Oran et Bir El Djir – on pouvait voir des mises à jour « il y a 1 heure » ou « il y a 2 heures » à peine, preuve d’un flux continu d’annonces cherchant preneur (vente appartement haut standing oran - Immobilier - Ouedkniss.com - Algérie). Cette abondance relative de l’offre traduit un marché qui n’écoule pas immédiatement tous les biens disponibles, contrairement à un marché en forte tension où les annonces partent vite.

• Fréquence de renouvellement des offres : Les mêmes biens ou projets sont souvent remis en avant pendant de longs mois. Les promoteurs oranais multiplient les canaux de diffusion (sites web, réseaux sociaux, portails immobiliers) pour toucher un maximum d’acheteurs, signe que le stock peine à se résorber. On note aussi des baisses de prix ou offres promotionnelles ponctuelles, indicateurs d’un besoin de stimuler la demande.

• Un promoteur local a indiqué que pour les ventes sur plan à Oran, « les prix s’établissent actuellement à 150 000 DA le m², soit une chute de 30% en deux ans » afin de relancer les ventes.

• Cette baisse significative des prix par certains promoteurs sur plan traduit bien un ralentissement qu’ils tentent de compenser.

• Évolution des prix : Alors que dans un marché en accélération on observerait des hausses rapides des prix, à Oran les tarifs des logements haut standing sont restés globalement stables, avec de légères corrections. Entre 2021 et 2023, les experts évoquent même une baisse générale de 20 à 30 % des prix immobiliers (tous segments confondus) à la suite de la pandémie, qui a « laissé groggy moult promoteurs immobiliers » d’après un média local.

• Depuis fin 2023, on assiste certes à une timide remontée des prix dans certains quartiers prisés, mais sans retrouver le rythme de hausse d’autrefois. Le quotidien Ouest Tribune notait qu’à Oran « les appartements affichent un prix moyen entre 160 000 et 230 000 DA/m². Depuis juillet dernier, la hausse s’accélère », montrant une reprise modérée des prix sur le haut de gamme fin 2023-début 2024 (Immobilier à Oran : les prix reprennent leur hausse - Ouest Tribune). Cette reprise reste à nuancer : elle reflète en partie l’ajustement après la forte baisse précédente, mais pas une explosion de la demande.

En résumé, tous ces éléments (stock d’offres élevé, ventes lentes, ajustements de prix à la baisse puis légère reprise) indiquent que le marché oranais du neuf haut standing a connu un coup de frein et demeure en phase de correction plutôt que d’expansion rapide.

On ne peut pas encore parler d’une nouvelle accélération franche du marché, même si certains segments très spécifiques montrent des signes de résilience. Le haut de gamme “résiste” en maintenant des prix élevés, mais les volumes de ventes restent réduits 

Prix moyens au m² en 2024 et 2025 par zones clés d’Oran

Le prix moyen au mètre carré des appartements de standing à Oran varie fortement selon les quartiers. En 2024, on peut distinguer plusieurs zones clés et niveaux de prix :

• Centre-ville et quartiers huppés (ex : plateau de Karguentah, Seddikia/Courbet, centre historique) : Ce sont les emplacements les plus chers, où des biens de luxe atteignent ou dépassent les 200 000 DA/m². D’après des agents immobiliers, le haut de gamme au cœur d’Oran se négocie souvent entre 180 000 et 230 000 DA/m² selon la prestation et la vue (Immobilier à Oran : les prix reprennent leur hausse - Ouest Tribune). Par exemple, un F4 de 120 m² dans un quartier huppé comme Bel Air se vend autour de 25 millions DA (≈208 000 DA/m²) (Marché de l’immobilier à Oran : le haut de gamme résiste, le moyen standing en difficulté — TSA). Ces secteurs centraux ont vu leurs prix se maintenir à des sommets, avec même une petite hausse fin 2024.

• Akid Lotfi et alentours (ouest d’Oran) : Ce quartier résidentiel prisé des classes moyennes aisées et expatriés affiche des valeurs élevées, quoique un cran en dessous du centre. Akid Lotfi présentait un prix moyen d’environ 150 000 DA/m² en 2024, en légère hausse (+3%) par rapport à 2023 (Le Marché Immobilier Résidentiel d'Oran en 2024 : Analyse des Prix). La présence de commodités, d’écoles et de résidences de standing (par ex. Immo Lehri, programmes Benammar, etc.) maintient Akid Lotfi parmi les secteurs les plus chers d’Oran en 2024. On y voit en 2025 des offres autour de 155 000 DA/m² en moyenne pour du neuf haut de gamme.

• Bir El Djir (est d’Oran, hors centre) : Cette grande commune englobant plusieurs nouvelles zones urbaines (Haï Sabah, Akid Lotfi extension Est, Canastel, etc.) présente des prix plus hétérogènes. Les résidences haut standing proches du pôle universitaire et des grands axes se négocient en 2024 autour de 130 000 à 160 000 DA/m². Par exemple, à Haï Sabah (Bir El Djir), quartier en développement, un prix moyen de ~120 000–140 000 DA/m² était relevé récemment. Certaines résidences de prestige isolées peuvent atteindre 170-190k DA/m² (ex: programmes offrant vue panoramique sur la baie (Appartement F3 à vendre - Hai Khemisti- Oran - J achète en Algérie) (Appartement F4 à vendre -Fernand Ville- Oran - J achète en Algérie)), mais la moyenne de Bir El Djir reste inférieure à Akid Lotfi. En 2025, une légère hausse est perceptible, portant la moyenne haute de Bir El Djir vers 140-150 k DA/m².

• Belgaïd et périphérie Est (nouvelle extension d’Oran vers Es-Sénia) : Le secteur de Belgaïd, incluant le pôle urbain nouveau d’Oran (proche université, Technopole) a vu surgir de nombreux projets immobiliers ces dernières années. Les prix y sont plus abordables que dans la ville d’Oran même. En 2024, les appartements neufs haut standing à Belgaïd tournent aux environs de 100 000 à 120 000 DA/m² en moyenne. Par exemple, un F3 de 93 m² à Belgaïd est proposé vers 1,8 milliard de centimes (soit ~19350 193 500 DA/m²) dans une annonce récente (Promotion Immobilière Oran F2 Belgaid - TikTok). Cependant, la plupart des promotions locales affichent des tarifs légèrement inférieurs à 130k DA/m² pour attirer les acquéreurs dans cette zone encore en développement. En ce début 2025, avec la livraison de nouvelles résidences et l’amélioration des voiries, on constate une tendance à ~125 000 DA/m² en moyenne sur Belgaïd pour les projets haut de gamme (certains très luxueux pouvant demander plus, mais avec des facilités de paiement pour compenser).

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Les différences de prix par zone reflètent l’attractivité inégale des quartiers d’Oran. Le tableau comparatif ci-dessous résume les ordres de grandeur des prix moyens en milliers de DA/m² dans quatre zones clés, et leur évolution récente :

Évolution estimée du prix moyen des appartements neufs haut standing par zone à Oran (2024 vs début 2025).

On observe que les écarts de prix se sont légèrement creusés entre zones de prestige et zones périphériques en 2024-2025. Les quartiers huppés (centre, Akid Lotfi) ont amorcé une reprise modeste des prix (quelques points de pourcentage) grâce à un regain d’intérêt de certains acheteurs fortunés et à la rareté des biens d’exception. En revanche, dans les zones de nouvelle urbanisation (Bir El Djir, Belgaïd), les prix sont restés quasi-stables sur la période, les promoteurs évitant de les augmenter face à une demande encore timide. Cette stabilisation des prix moyens, voire ces faibles hausses, indiquent un atterrissage en douceur du marché oranais du haut standing après les corrections à la baisse enregistrées précédemment.

Impact des politiques gouvernementales et annonces sur le marché

Le marché immobilier oranais n’évolue pas en vase clos : il est influencé par les politiques publiques nationales en matière de logement et de finance. Plusieurs mesures et annonces récentes du gouvernement algérien ont un impact indirect sur l’offre et la demande de biens résidentiels, y compris dans le haut de gamme :

• Programmes publics de logement : L’État algérien a déployé entre 2021 et 2024 un ambitieux plan de construction de logements (publics et aidés). Pas moins de 579 500 logements étaient programmés sur 2021-2024 au niveau national, dans le cadre d’un objectif d’un million de nouveaux logements (Algérie - CAHF | Centre for Affordable Housing Finance Africa). Sur Oran, cela s’est traduit par la livraison de milliers de logements sociaux (LPL), location-vente (AADL) et promotionnels aidés (LPA).

• Cette offre publique abondante de logements moyens standing a un effet d’entraînement : elle a contribué à réduire la pression sur le marché privé en offrant des alternatives moins chères aux ménages éligibles. Indirectement, le haut standing privé fait face à un rétrécissement de sa base d’acheteurs, car seuls les ménages fortunés non satisfaits par l’offre publique se tournent vers ces biens chers.

• Toutefois, ces programmes publics ciblent surtout le moyen standing et les primo-accédants, si bien que l’impact sur le segment luxe reste limité (la clientèle riche n’étant pas bénéficiaire de ces programmes).

• Incitations à l’investissement et fiscalité : Le gouvernement a adopté en 2022 une nouvelle loi sur l’investissement offrant des avantages fiscaux pour encourager les projets immobiliers (Algérie - CAHF | Centre for Affordable Housing Finance Africa). Cela a incité certains promoteurs privés à lancer de nouveaux chantiers, y compris à Oran, en misant sur ces incitations (exonérations de TVA temporaires, facilitation des procédures administratives, etc.).

• Par ailleurs, la fiscalité immobilière en Algérie connaît des ajustements : baisse des frais d’enregistrement pour les ventes de logements neufs, encouragement des financements bancaires islamiques (exonération de la taxe d’intérêt dans le cas de la mourabaha immobilière, par exemple). Ces mesures visent à stimuler la demande en rendant l’achat immobilier un peu plus accessible ou intéressant.

• À Oran, plusieurs promotions haut standing mentionnent la possibilité de crédit bancaire (classique ou islamique) pour attirer les acheteurs (Promotion immobilière oran), ce qui n’était pas courant il y a quelques années lorsque les transactions se faisaient majoritairement au comptant.

• L’émergence du crédit islamique depuis 2021-2022 (via la mourabaha proposée par des banques publiques) a ouvert un nouveau canal de financement pour les acquéreurs réticents aux prêts conventionnels, et pourrait soutenir modestement les ventes haut de gamme.

• Offre de terrains et urbanisme : Les autorités locales ont lancé des extensions urbaines à Oran (pôle urbain de Belgaïd, nouvelle ville d’Oued Tlelat, etc.) fournissant des assiettes foncières aux promoteurs privés. Cette politique d’ouverture de nouvelles zones a favorisé la multiplication des projets de promotions à Oran-Est notamment. Cependant, elle a aussi engendré une surabondance de programmes dans certaines zones, sans augmentation équivalente de la demande solvable. Aucune mesure de régulation spécifique n’a été prise pour limiter le nombre de projets haut standing mis en vente, ce qui entraîne localement une concurrence acharnée entre promoteurs sur un même segment de clientèle.

• Réglementation et qualité : Le gouvernement a par ailleurs renforcé les normes de construction et encouragé l’intégration des nouvelles technologies (logements dits intelligents). Lors du Salon de l’immobilier d’Oran 2024, l’accent a été mis sur les logements intelligents et l’efficacité énergétique, ce qui incite les promoteurs haut de gamme à se différencier par la qualité et l’innovation technologique pour bénéficier d’une bonne image auprès des autorités et des clients (Promotion immobilière Sidi Attallah - Facebook).

• Cela peut augmenter les coûts de construction mais aussi la valeur perçue des biens, influençant le rapport qualité-prix sur le marché.

En somme, les politiques publiques en 2024-2025 ont un double effet : accroître l’offre globale de logements (surtout abordables) et tenter de soutenir la demande via le crédit et les incitations. Le marché du haut standing oranais profite peu de la première (car peu de ménages quittent un logement public pour un bien de luxe), mais peut bénéficier de la seconde à la marge (quelques ventes en plus grâce au crédit et au climat d’investissement favorable). Il reste à observer si de nouvelles mesures plus ciblées (par exemple des facilités spécifiques pour les achats en devise par la diaspora, ou des allègements fiscaux pour l’achat de logements neufs) seront mises en place pour booster ce segment.

Facteurs influençant le marché immobilier oranais haut de gamme