L’investissement immobilier en Algérie suscite un intérêt croissant, aussi bien de la part des nationaux que de celle de la diaspora. Pourtant, dans un environnement économique troublé par un contexte pétrolier fluctuant, une inflation galopante et des réformes économiques à la peine, avec probablement la pierre comme valeur refuge pour des Algériens en nombre croissant. Nous analysons dans cet article les opportunités et les risques qu’encourt un investisseur immobilier en Algérie en intégrant la dimension économique, mais aussi les aspects juridiques, fiscaux, voire d’ordre social analysant enfin les enjeux de ce secteur stratégique.

1.Contexte général du marché immobilier algérien

1.1. Un marché fortement dominé par la demande

La population algérienne, qui est aujourd’hui estimée à près de 45 millions d’habitants, se développe en effet de manière dynamique. La jeunesse du pays, couplée à une urbanisation rapide et à des besoins croissants en matière de logement, alimente une forte demande de biens immobiliers, notamment dans les grandes villes comme Alger, Oran, Constantine ou Annaba.

Les efforts des pouvoirs publics à travers des programmes de logement comme AADL, LPP, LPA ou encore les programmes de logements sociaux ne permettent pas d’inverser cette tendance. Un déséquilibre entre l’offre et la demande affecte les prix, particulièrement dans les centres urbains.

1.2.  Un marché peu transparent

L’un des problèmes majeurs du secteur immobilier en Algérie réside dans le manque de transparence et l’absence de bases de données fiables sur les prix, les transactions et l’état du parc immobilier. Les toutes transactions se font souvent de gré à gré, n’étant pas officiellement évaluées, favorisant ainsi la spéculation.

2.   Opportunités d’investissement

2.1. Stabilité de la pierre face à l’instabilité économique

Ce champ d’investissement immobilier est évalué comme plus sûr car il est moins sensible que d’autres actifs au phénomène inflationniste et à la dévaluation monétaire. Dans ce contexte, de nombreux Algériens tournent leurs choix d’investissements vers le secteur de l’immobilier, soit en décidant d’acquérir des appartements, mais aussi des terrains ou des locaux commerciaux dans le but d’épargner leur capital notamment durant des phases incertaines du point de vue économique.

2.2. Rentabilité locative intéressante

La rentabilité locative dans les grandes villes connaît des variations plus ou moins prononcées, pouvant aller d’un minimum de 4 % à un maximum de 7 % selon les zones, les biens considérés et leur qualité. Les appartements de centre-ville ou situés près des universités, des zones d’activité ou commerciales sont de bons supports, en particulier dans le cadre de la location meublée ou saisonnière.

2.3. Développement du secteur touristique et de l’immobilier de loisir

L’algérien commence, en effet, à faire des efforts dans l’accueil des touristes ou des investisseurs. Certaines de ses régions, telle que la côte oranaise, Jijel, Béjaïa ou même le sud algérien, commencent à attirer des investisseurs dans l’immobilier touristique (résidences secondaires, gîtes, maisons d’hôtes…).

2.4. Opportunités pour la diaspora

La communauté algérienne vivant à l’étranger se tourne vers davantage l’investissement immobilier local. Des programmes spécifiques, comme le LPP, leur sont accessibles. Le gouvernement met également en place des facilités bancaires et fiscales pour les inciter à investir.

3. Cadre juridique et fiscal

3.1. Propriété foncière et titre de propriété

Il est primordial, pour qu’un investissement immobilier soit sécurisé, que le bien en question ait un titre de propriété régulier. Or une part importante du parc immobilier algérien est encore régulière, ce qui limite les possibilités de vente, d’hypothèque ou en tous cas d’exploitation officielle.

3.2. Le rôle du notaire et du cadastre

Il est impératif que chaque acte soit instrumenté par un notaire et transcrit au cadastre. Cette formalité, bien que nécessaire, s’avère parfois longue et difficile. Il est conseillé de faire appel à un notaire pointu et de vérifier avant tout le document d’occupation à acquérir.

3.3. Fiscalité immobilière

Le régime fiscal d’un investissement immobilier en Algérie prend la forme d’un dispositif de taxation tout aussi riche que complexe :

·        Droit d’enregistrement : environ 5% du prix de vente du bien,

·        Taxe foncière, à payer chaque année,

·        Impôt sur le revenu global (IRG) sur les revenus locatifs,

·        TVA, applicable lors de travaux de construction, d’achèvement, de reconstitution ou de transformation d’un immeuble.

Toutefois, des conditions de dispense partielle ou totale de cette fiscalité existent, sollicitées dans certaines cas, logements sociaux ou opérationnel définis dans le cadre de certains programmes publics.

4. Défis à prendre en compte

4.1. Bureaucratie et lenteurs administratives

Le parcours complexe des opérations d’acquisition, de régularisation ou de construction, est particulièrement entravé par des entraves administratives, telles que la lenteur des procédures d’obtention d’autorisations, la lourdeur des formalités au niveau du cadastre, du notariat, de l’urbanisme, des impôts.

4.2. Risques de spéculation et prix élevés

Les prix de l’immobilier s’affichent parfois à des niveaux supérieurs à la réalité du pouvoir d’achat des citoyens dans certaines zones (exemple : Alger et Oran) qui sont relativement “surréalistes”, ce qui pourrait s’avérer dangereux pour des investisseurs qui comptent revendre dans un court terme.

4.3. Manque d’accès au financement

Le crédit immobilier en Algérie demeure difficile d’accès. Les banques imposent de nombreuses conditions, telles que le niveau des taux d’intérêt, des apports initiaux élevés et des garanties diverses, qui rendent difficile le financement des projets immobiliers, notamment pour les jeunes ou ceux qui n’ont jamais été propriétaires.

5. Perspectives d’évolution

5.1. Digitalisation et modernisation du secteur

L’État a mis en œuvre des dispositifs en vue de moderniser le secteur immobilier, notamment :

·        La numérisation du cadastre

·        Le registre foncier électronique

·        La création de plates-formes de déclaration et de paiement fiscal en ligne

Ces dispositifs devraient améliorer dans un avenir proche la transparence mais également réduire les contraintes procédurales pour les investisseurs.

5.2. Partenariats public-privé et ouverture aux IDE

À cet égard, la direction d’Algérie a pour objectif d’apporter des IDE (investissements directs étrangers) dans le secteur immobilier, notamment pour le développement de projets touristiques, résidentiels ou commerciaux. Elle ouvre plus largement la voie aux investissements dans ce secteur, tout en plaçant dans un cadre juridique le nouveau Code de l’investissement plus facilement accessible que 2016.

6. Conseils pratiques pour investir

·         Faire appel à un avocat ou notaire pour sécuriser l’achat

·         Vérifier l’existence du titre de propriété avant toute promesse de vente

·         Privilégier les zones en développement ou à forte demande locative

·         Diversifier (terrain, local commercial, appartement, logement meublé…)

·         Éviter les achats sur plans non régularisés, sauf garanties solides

Conclusion

Le choix d'un investissement immobilier au sein du marché algérien est particulièrement intéressant dans un contexte où la monnaie nationale perd de sa valeur et où les acteurs des marchés financiers sont encore peu présents pour permettre de construire un réel projet professionnel. Mais cet investissement n’est pas sans risques. En effet, le manque de cadre réglementaire, les lenteurs administratives, et la spéculation peuvent être autant de freins au développement de projets porteurs de propositions de rendement. Il convient donc à l’investisseur de s’armer de patience, de bien s’entourer de professionnels aguerris, et d’envisager la mise en œuvre de sa stratégie dans un cadre moyen ou long terme.

Avec les réformes souhaitées à la fois dans la réglementation, et imposées par la digitalisation en cours, la volonté de faire revenir sur le sol national les capitaux de la diaspora et d’attirer ceux des investisseurs étrangers, le potentiel du marché immobilier algérien pourra se développer plus harmonieusement dans les prochaines années. Investir dans la pierre en Algérie, reste donc un choix potentiel, à condition de se l’approprier.

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