Pourquoi le sujet est critique

Dans beaucoup de copropriétés en Algérie, le même scénario se répète : les charges ne sont pas payées. Résultat : ascenseurs en panne, nettoyage irrégulier, éclairage défaillant, réparations repoussées, et au final un immeuble qui perd en valeur.

Une copropriété fonctionne seulement si chacun contribue. Sans régularité de paiement, les services communs deviennent impossibles à maintenir.

Le vrai problème : l’impayé est devenu “normal”

Au-delà de la loi, c’est une question de culture et d’habitudes. Dans de nombreux immeubles, l’impayé est toléré, voire banalisé :

• “Je paierai plus tard.”
• “Tout le monde ne paie pas, pourquoi moi ?”
• “On ne voit pas où va l’argent.”
• “Le syndic n’ose pas insister.”

Ce cercle vicieux est dangereux : moins on paie → plus le service se dégrade → moins on veut payer. Dans les faits, beaucoup de copropriétaires deviennent de mauvais payeurs, parfois par manque de moyens, mais très souvent parce qu’il n’y a aucune conséquence immédiate.

Les lois évoluent… mais un levier manque

Des avancées existent : accélération des procédures, comparutions plus rapides, et possibilité de saisie après accumulation d’impayés. Pourtant, sur le terrain, ces mécanismes restent difficiles à activer au quotidien : c’est long, conflictuel, et souvent évité.

L’idée Lamacta : bloquer vente et location tant que la dette n’est pas réglée

1) Blocage chez le notaire lors d’une vente

Lorsqu’un propriétaire veut vendre, il doit “sortir propre” : impossible de finaliser une transaction tout en laissant une dette derrière soi.

• Si le vendeur a une dette de copropriété non réglée…
• …la vente est bloquée jusqu’au paiement (ou régularisation).

2) Blocage ou condition de mise en location

Même logique pour la location : si un propriétaire cumule des impayés, la mise en location peut être suspendue tant que la situation n’est pas régularisée.

• Objectif : empêcher que l’impayé devienne une “stratégie”.
• But : rétablir l’équité entre copropriétaires.

Pourquoi ce mécanisme fonctionne (souvent mieux que les menaces)

Parce qu’il transforme une dette “lointaine” en problème “immédiat”. Tant qu’il n’y a pas de conséquence, beaucoup reportent. Mais face à un acte bloqué (vente ou location), le comportement change rapidement.

• Le propriétaire règle.
• La copropriété récupère ses fonds.
• Les travaux reprennent.
• Les autres copropriétaires reprennent confiance.

Une culture encore nouvelle, mais nécessaire

Dans plusieurs pays, il est normal d’exiger un document prouvant que les charges sont à jour avant une vente. En Algérie, cette pratique est encore nouvelle, mais elle est essentielle pour :

• Protéger la valeur des biens immobiliers.
• Améliorer durablement l’entretien des immeubles.
• Professionnaliser la gestion de copropriété.
• Mettre fin aux impayés chroniques.