Plus-value immobilière professionnelle en Algérie : calcul et fiscalité

Définition de la plus-value immobilière professionnelle

La plus-value immobilière professionnelle est le gain réalisé lors de la cession d'un bien immobilier inscrit à l'actif du bilan d'une entreprise ou utilisé dans le cadre d'une activité professionnelle. Elle se distingue de la plus-value immobilière des particuliers par son régime fiscal plus complexe, intégrant à la fois les règles de l'IBS (pour les sociétés) et de l'IRG professionnel (pour les personnes physiques exerçant une activité commerciale).

En Algérie, le régime des plus-values professionnelles est régi par les articles 77 à 82 du code des impôts directs et taxes assimilées (CIDTA), ainsi que par les articles 140 et suivants concernant la déductibilité des moins-values.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value brute suit une formule simple :

Plus-value brute = Prix de cession − Valeur nette comptable (VNC)

La valeur nette comptable (VNC) est la valeur d'acquisition du bien diminuée des amortissements pratiqués depuis son inscription à l'actif. Plus les amortissements sont importants, plus la VNC est faible et donc plus la plus-value imposable est élevée.

Exemple chiffré

Régime fiscal des plus-values : sociétés vs personnes physiques

Pour les sociétés soumises à l'IBS

La plus-value est intégrée dans le résultat fiscal de l'exercice et soumise à l'IBS au taux de 26 % (taux général 2025). Elle peut être compensée par d'éventuelles moins-values de la même période. Si l'entreprise réinvestit le produit de la cession dans de nouveaux actifs immobilisés dans un délai de 3 ans, elle peut bénéficier d'un report d'imposition (art. 174 CIDTA).

Pour les personnes physiques (activité professionnelle)

Pour un commerçant individuel ou un professionnel libéral cédant un local professionnel, la plus-value est imposée à l'IRG selon les modalités suivantes :

• Taux forfaitaire libératoire de 15 % sur la plus-value nette en cas de cession à titre onéreux (art. 77 bis CIDTA)
• Ce taux s'applique sur la plus-value nette après déduction des frais liés à la cession (honoraires notariaux, frais d'agence, travaux de remise en état attestés)

Exonérations et abattements

Plus-value et droits d'enregistrement

Attention à ne pas confondre l'impôt sur la plus-value avec les droits d'enregistrement (taxe de mutation). Ces deux impositions sont cumulatives :

• Droits d'enregistrement : 2,5 % du prix de cession — dus à la signature de l'acte notarié, à la charge de l'acquéreur (sauf convention contraire)
• Impôt sur la plus-value (IBS ou IRG) : à la charge du cédant, calculé sur la différence entre prix de cession et VNC

Ces deux prélèvements doivent être provisionnés par le cédant avant la transaction pour éviter toute mauvaise surprise.

Déclaration et paiement de l'impôt sur la plus-value

Pour les sociétés, la plus-value est intégrée dans la déclaration annuelle de résultat (G50A) déposée avant le 30 avril. Pour les personnes physiques cédant un bien professionnel, une déclaration spécifique doit être déposée dans les 30 jours suivant la signature de l'acte authentique de cession auprès de l'inspection des impôts dont relève le bien cédé.