Analyse du marché immobilier à Oran (2022–2025)

    Cette analyse propose un état des lieux neutre du marché immobilier à Oran sur la période 2022–2025, en se concentrant sur les promotions immobilières neuves (privées et publiques), les prix au mètre carré, la demande (y compris les programmes étatiques comme l’AADL), ainsi que les principaux facteurs démographiques et économiques qui influencent l’offre et la demande.  

1. Contexte général du marché oranais (2022–2025)

    Oran, deuxième ville d’Algérie avec près de 1,8 million d’habitants, connaît un marché immobilier en mutation. Après un boom dans les années 2010, la période 2020–2022 a été marquée par un ralentissement, lié notamment aux effets de la pandémie de Covid-19. À partir de 2023, on observe une timide reprise dans certains segments haut de gamme, sans pour autant retrouver les rythmes de hausse du passé.  

    Plusieurs facteurs socio-économiques expliquent cette situation : une démographie encore dynamique (ville jeune et attractive), une inflation élevée qui érode le pouvoir d’achat, un chômage persistant, et un crédit immobilier encore peu développé. En parallèle, de nouvelles offres de financement islamique (type mourabaha) sont venues soutenir l’accession à la propriété, notamment pour les logements neufs.  

    Par ailleurs, on constate une baisse du nombre de mariages à l’échelle nationale sur la dernière décennie, ce qui signifie moins de nouveaux ménages formés chaque année. Cette tendance contribue à modérer la demande additionnelle en logements neufs, même si la pression démographique reste globalement forte.  

         

2. Nouvelles promotions immobilières à Oran (2022–2025)

2.1. Dynamique des promotions privées

    Malgré le ralentissement, Oran a vu se multiplier les promotions immobilières neuves depuis 2022, en particulier sur le segment haut standing. Les nouvelles zones urbanisées à l’est (pôle de Belgaïd/Es-Sénia, extensions de Bir El Djir, Haï Sabah, etc.) offrent du foncier aux promoteurs privés. On y retrouve des projets visant une clientèle aisée locale et la diaspora.  

    Parmi les programmes emblématiques récents, on peut citer : Résidence Les Iris, Résidence Mawteny, Abradj Al Bahía, Résidence Lotus, Résidence High Land II, Résidence Islam, Résidence Majestic 16, Al Majd 2, Paradis des Jardins, Tour Cristal Lumina, etc. La concurrence est forte sur ce créneau, chaque promoteur misant sur la localisation, la vue, la qualité des finitions, le stationnement et la sécurité pour se différencier.  

    Les prix de lancement observés sur ces résidences neuves oscillent généralement entre environ 100 000 DA/m² en périphérie et plus de 200 000 DA/m² dans l’hyper-centre. Les promoteurs proposent souvent des facilités de paiement (échelonnement, crédits bancaires classiques ou islamiques) pour stimuler les ventes.  

    Cependant, les ventes restent lentes : la plupart des programmes lancés depuis 2021–2022 ne sont pas totalement écoulés fin 2024. Il n’est pas rare qu’un projet mette 12 à 24 mois, voire davantage, pour vendre la totalité des logements, ce qui contraste avec la situation de boom observée une décennie plus tôt.  

Exemples de résidences neuves à Oran

    On note également une explosion du nombre d’annonces sur les portails immobiliers, avec des biens qui restent listés de longs mois, ce qui témoigne d’un stock d’invendus important. Les promoteurs ont parfois réduit leurs prix de l’ordre de 20 à 30 % par rapport aux pics précédents pour relancer leur commercialisation.  

2.2. Programmes publics de logement (AADL, LPP, LPA, social)

    En parallèle du privé, l’État a poursuivi un vaste programme public de logements sur 2021–2024. Oran a bénéficié de nombreux projets AADL, LPA, LPP et sociaux (LPL). Sur le programme AADL 2, la wilaya d’Oran comptait plus de 37 000 logements prévus, dont environ 34 000 déjà remis aux bénéficiaires vers 2022–2023.  

    Face à la forte demande, une nouvelle tranche AADL a été lancée en 2025, avec un quota de 8 000 logements supplémentaires pour Oran (dont une partie à Aïn El Beïda et dans le pôle urbain de Misserghine). Les travaux de viabilisation ont été accélérés afin de livrer ces sites dans les meilleures conditions possibles.  

    Les logements AADL se situent sur une gamme de prix subventionnés, avec des valeurs au mètre carré inférieures au privé (grâce à la prise en charge partielle du foncier et des coûts par l’État). Les logements LPP (logement promotionnel public) sont positionnés plus haut, avec des prix de l’ordre de 90 000 à 100 000 DA/m², visant une clientèle à revenus moyens et une partie de la diaspora.  

    L’impact de cette offre publique est double :  

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• elle permet à de nombreux ménages d’accéder à un logement neuf à un prix inférieur au marché privé ;
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• elle réduit la pression sur le parc privé, surtout sur le segment moyen standing, en filtrant la demande solvable.
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3. Prix au mètre carré par quartier et par type de bien

3.1. Forte disparité des prix selon les quartiers

    Le prix moyen au mètre carré à Oran varie fortement selon le quartier et la qualité du bien. On peut schématiquement distinguer plusieurs zones :  

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•       Centre-ville et beaux quartiers historiques (plateau, front de mer, Seddikia/Courbet) : segment le plus cher, souvent entre 180 000 et 230 000 DA/m² pour des appartements de luxe, avec des pointes au-delà pour des biens d’exception.    
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•       Quartiers résidentiels de l’ouest (Akid Lotfi, Gambetta, etc.) : quartiers prisés des classes moyennes supérieures, avec des prix autour de 150 000 DA/m² pour du neuf de standing.    
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•       Zones Est – Bir El Djir, Haï Sabah : secteurs en développement, avec des résidences de standing et des prix moyens autour de 130 000 à 150 000 DA/m² selon l’emplacement et la qualité des finitions.    
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•       Pôle de Belgaïd / Es-Sénia : périphérie en forte urbanisation, avec des projets neufs autour de 100 000 à 125 000 DA/m², ce qui en fait une zone relativement plus accessible pour du neuf.    
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Tableau récapitulatif des prix moyens du neuf (2024–début 2025)

         

    On observe une légère reprise des prix dans les quartiers de prestige (centre, Akid Lotfi), alors que les zones plus récentes de l’est restent globalement stables, les promoteurs évitant de trop augmenter leurs tarifs pour ne pas freiner davantage la demande.  

3.2. Appartements, villas et locaux commerciaux

    Les appartements constituent l’essentiel de l’offre à Oran. Pour le neuf de standing, on se situe entre 100 000 et 200 000 DA/m² selon le quartier. L’ancien et le moyen standing affichent des prix plus bas, mais avec la même hiérarchie géographique (centre et front de mer plus chers, périphéries plus abordables).  

    Les villas sont rares et très chères, surtout dans les beaux quartiers (Courbet, Seddikia, etc.). Des prix de l’ordre de 200 000 DA/m² (voire plus) ne sont pas exceptionnels pour des propriétés avec jardin ou vue dégagée. La clientèle est restreinte, mais les villas haut de gamme se valorisent bien sur le long terme.  

    Les locaux commerciaux et bureaux représentent un segment particulier, tiré par la rentabilité locative. Dans les artères commerçantes du centre, les prix au mètre carré peuvent dépasser largement ceux du résidentiel, en raison du potentiel de chiffre d’affaires. Les valeurs de référence des locaux commerciaux ont parfois été réévaluées de plus de 30 % dans certaines zones d’Oran, ce qui montre le dynamisme (mais aussi la spéculation) sur ce segment.  

4. Demande en logement et facteurs socio-démographiques

    La demande immobilière à Oran reste soutenue par des fondamentaux solides : une population importante et encore en croissance, une urbanisation rapide, et un rôle de pôle économique régional. Chaque année, de nouveaux ménages se forment, même si la baisse des mariages indique un certain report de la demande d’accession à la propriété.  

    Les programmes publics (AADL, LPA, LPL, LPP) continuent à capter une grande partie de cette demande, en particulier pour les ménages à revenus faibles ou moyens. La pression reste néanmoins élevée, comme en témoignent les listes d’attente et les volumes d’inscriptions.  

    Sur le marché privé, les acheteurs sont plus sélectifs : ils comparent davantage les quartiers, vérifient l’accessibilité, les commodités, la qualité de construction et les perspectives de revente. Le rapport qualité/prix est devenu central dans le processus de décision, ce qui pousse les promoteurs à améliorer les prestations et à ajuster leurs tarifs.  

5. Synthèse et perspectives

    Entre 2022 et 2025, le marché immobilier à Oran est entré dans une phase de rééquilibrage après les fortes hausses des années précédentes. La combinaison de plusieurs facteurs – hausse de l’offre (public + privé), inflation élevée, pouvoir d’achat contraint, ralentissement des mariages – a freiné la progression des prix et allongé les délais de vente.  

    Les segments haut de gamme (centre-ville, front de mer, beaux quartiers) continuent à bien se valoriser et à résister, même si le volume de transactions reste limité. Le segment moyen standing est le plus en tension, avec des promoteurs qui doivent ajuster leurs prix et proposer des facilités de paiement pour écouler leurs programmes. Les zones périphériques comme Belgaïd, Bir El Djir ou Es-Sénia offrent des opportunités plus abordables pour les acquéreurs, en particulier pour du neuf.  

    Les politiques publiques (nouveaux quotas AADL, livraisons de LPA et de logements sociaux, développement du crédit islamique) contribuent à stabiliser le marché en élargissant l’accès à la propriété. À moyen terme, l’évolution du marché oranais dépendra de la conjoncture économique nationale (inflation, emploi, pouvoir d’achat), de la capacité des banques à développer le crédit immobilier et de l’attractivité des grands projets urbains à Oran.  

    Globalement, la période 2022–2025 aura été une phase de transition : le marché reste dynamique, mais davantage en faveur des acheteurs, qui disposent de plus de choix et d’un meilleur pouvoir de négociation, alors que les promoteurs doivent adapter leurs stratégies de prix et de qualité pour maintenir leurs ventes.