Algérie : Vers la Fin du Paiement en Espèces dans l’Immobilier – Une Réforme Structurelle Attendue

Depuis plusieurs années, des formes économiques sont multipliées par le gouvernement, pour lutter contre l’économie informelle, favoriser la transparence financière et moderniser les transactions.

Parmi les mesures phares de cette transformation est notable la fin progressive du paiement en espèces dans le secteur de l'immobilier, décision qui a été annoncée à plusieurs reprises et reconnue par les autorités en 2024, car c'est un tournant dans un marché longtemps dominé par les transactions au noir.

Un secteur longtemps dominé par le cash

L'achat et la vente de biens immobiliers en Algérie ont, pendant des décennies, échappé en grande partie aux circuits bancaires.

D’un climat de méfiance au système financier au manque de traçabilité, en passant par une culture économique à forte composante informelle, les transactions immobilières se faisaient surtout en espèces, parfois à hauteur de plusieurs milliards de centimes de main à main dans les plus importants centres urbains.

Ce phénomène a des effets de grande envergure : opacité des prix réels, évasion fiscale, blanchiment d’argent et impossibilité d’obtenir des statistiques fiables. Au surplus, il est le facteur limitant l’accès des jeunes à la propriété et leur exclusion d’un marché captif, inflationniste et peu régulé.             

Une réforme motivée par la transparence et la traçabilité

Pour ne pas se laisser emporter par ces dérives, les autorités algériennes ont engagé une réforme ambitieuse en matière de transactions immobilières, en interdisant le paiement en particulier.

L’objectif ici est double : assainir le marché et financer ces flux dans les circuits financiers. Le ministre des Finances a précisé en 2024 que les transactions immobilières devront passer systématiquement par des moyens de paiement traçables, en l’occurrence, le virement bancaire ou le chèque certifié.

Cette réforme s'inscrit dans une approche plus large de lutte contre l’informel dont la part se chiffrerait encore au-delà de 30% du PIB national selon certaines mesures extra gouvernementales.  

Une mise en œuvre progressive dès 2024

Dans son article 14, la Loi de Finances 2023 a déjà amorcé cette transition avec l'interdiction d’utiliser du cash pour les transactions dépassant certains seuils.

En 2024, le gouvernement a annoncé l' interdiction de paiements au cash dans le cadre de toutes les transactions immobilières !

⚖️ Sauf exception, l’interdiction devrait être complète et entrer en vigueur dans le deuxième semestre de 2025, période à laquelle les décrets d'application seront parus.

En attendant, une période transitoire est en cours pour permettre à la population, aux notaires et aux établissements bancaires d'adapter leurs habitudes ! Les sanctions des élus pour contraventions vont de l'annulation pure et simple de la transaction / de la contravention financière à la fraude probante en passant par des poursuites judiciaires.

Les notaires, fréquemment les premiers informés de la situation, sont tenus d’effectuer toute vérification utile pertinente de l’origine et de la traçabilité du paiement avant la validation de l’acte authentique de vente.

Les notaires au cœur du dispositif

Dans ce cadre, le rôle des notaires est fondamental. Sur demande, ceux- ci sont désormais obligés de refuser toute transaction non conforme aux règles du nouveau paiement.

En cas de défaillance, leur responsabilité juridique pourrait être engagée. Pour cela, les notaires ont à leur disposition des outils numériques.

Le système de vérification de virement a ainsi été mis en place grâce à ce au fichier central bancaire, de telle sorte que les fonds qu'ils acceptent proviennent de sources légitimes et identifiables.                               

Une transition difficile mais inévitable

Bien que reconnu sur le fond, cette réforme ne fait pas l’unanimité. Beaucoup de professionnels du secteur pointent le manque de préparation de certaines catégories sociales, en particulier les petits épargnants et les particuliers peu habitués à traiter avec les banques.

La peur d’un ralentissement du marché immobilier est bien présente, d’autant que les volumes de ventes sont difficiles à sortir de la stagnation depuis la pandémie de Covid-19.

Néanmoins, cette transition est inéluctable dans une économie moderne. Le cash alimente l’information, crée une distorsion des prix, et freine le financement bancaire du logement, qui est pourtant indispensable lorsque l’on souhaite relancer le secteur.                       

Une opportunité pour dynamiser le crédit immobilier

En ce qui concerne tous les mouvements financiers passés à travers les banques, cette réforme pourrait faire décoller le crédit-immobilier, actuellement très peu utilisé en Algérie.

Et, en raison d’un financement bancaire jusqu'ici marginal (moins de 10% des achats immobiliers selon certaines études), il pourrait devenir le premier levier à l’accession à la propriété.

La banque sera poussée à développer des produits adaptés, à adopter des taux compétitifs, et à accompagner les jeunes couples dans leur projet d’acquisition.

À moyen terme, cela pourrait même entrer dans une décrue progressive des prix, aujourd'hui étayés par un pouvoir d’achat très superficiel, et peu conforme, en fait, à la réalité du pouvoir d’achat des Algériens.                               

Vers une nouvelle culture financière

À côté des dimensions techniques et juridiques, c'est l’ensemble d’une culture économique qui est emportée dans le changement. Le paiement en espèces, qui est souvent considéré comme garant de la simplicité ou de la sécurité, doit faire place à un raisonnement de transparence, de traçabilité et de confiance envers les établissements bancaires dans leurs rapports aux clients.

Des campagnes de sensibilisation sont programmées pour accompagner les citoyens dans cette mutation. Le but est de former le grand public à ces nouveaux outils, valoriser les atouts de cette traçabilité nouvelle, sécuriser les usagers quant à l'efficacité de ce mode de paiement électronique.                              

Conclusion : une réforme porteuse d’espoir

La suppression des paiements en espèces dans l’immobilier algérien ne doit pas être décrite comme étant une simple mesure administrative, mais plus comme une véritable révolution économique et culturelle.

En effet, tout en étant confronté à de nombreux défis (résistance au changement, adaptation des acteurs, modernisation du système bancaire), les avantages à long terme sont considérables et d’une grande porte (lutte contre la corruption, relance du crédit, régulation des prix, modernisation du secteur).

L’État devra faire preuve d’autorité, mais aussi de pédagogie pour réussir cette transition. Car au-delà des lois, l’adhésion des citoyens est la clef du succès de cette réforme, mais peut-être ne donnera-t-elle pas la voie à un nouveau modèle économique, clair , juste et durable.