Zone industrielle en Algérie : acheter ou louer un entrepôt ou local industriel

zones industrielles nationales

ANDI

guichet unique investissement

3 – 8 €

prix m² terrain ZI/an (location)

30 – 70 ans

durée concession ANDI

Le marché des entrepôts et locaux industriels en Algérie

L'immobilier industriel et logistique est l'un des segments les moins bien documentés du marché immobilier algérien, alors qu'il représente une composante essentielle de l'activité économique nationale. Avec le programme de développement industriel lancé par le gouvernement algérien dans le cadre de la nouvelle loi sur l'investissement (loi 22-18 du 24 juillet 2022), la demande de locaux industriels, d'entrepôts logistiques et d'ateliers de production est en forte hausse.

Ce guide vous aide à naviguer entre les différentes options disponibles : achat sur le marché privé, location en zone industrielle, concession via l'ANDI ou attribution de terrain par les collectivités locales.

Zones industrielles algériennes : cartographie

L'Algérie compte plus de 72 zones industrielles (ZI) réparties sur le territoire national, gérées par les SGP (Sociétés de Gestion des Participations) et par les collectivités locales. Les principales zones industrielles par wilaya sont :

Wilaya	Zones industrielles principales	Spécialité
Alger	Rouïba, Réghaïa, Oued Smar	Industrie légère, logistique, agroalimentaire
Oran	ZHUN Oran, Bir El Djir, Oued Tlelat	Pétrochimie, industrie mécanique, agroalimentaire
Constantine	ZI Ali Mendjeli, ZI Palma	Sidérurgie, matériaux de construction
Annaba	ZI El Bouni, ZI Pont Bouchet	Sidérurgie, industrie lourde, port
Sétif	ZI Sétif Nord, ZI Ain Arnat	Agroalimentaire, industrie pharmaceutique
Blida / Tipaza	ZI Bouinan, ZI Hadjout, ZI Attatba	Industrie légère, sous-traitance automobile

Option 1 : Location d'un entrepôt ou atelier en zone industrielle

La location est la solution la plus rapide pour un entrepreneur cherchant à démarrer une activité industrielle ou logistique. Elle ne nécessite pas d'immobiliser un capital important et offre une flexibilité précieuse dans les premières années d'activité.

Fourchettes de loyers en zone industrielle 2025

Alger / grande ceinture (Rouïba, Réghaïa)3 000 – 6 000 DA/m²/an

Oran / ZI Bir El Djir2 500 – 4 500 DA/m²/an

Constantine / Annaba1 800 – 3 500 DA/m²/an

Wilaya intérieure (Sétif, Batna, Msila)1 200 – 2 500 DA/m²/an

Zone éloignée / sud du pays500 – 1 500 DA/m²/an

Option 2 : Achat d'un local industriel sur le marché privé

L'achat d'un entrepôt ou d'un local industriel sur le marché privé (entre particuliers ou entre entreprises) est possible et suit les règles de droit commun : acte notarié, droits d'enregistrement à 2,5 % du prix de cession, publication foncière.

Les prix de vente pour les locaux industriels en 2025 varient considérablement selon la localisation, la surface, l'état et la présence d'équipements :

Alger (Rouïba, Réghaïa) : 25 000 – 60 000 DA/m² pour un entrepôt de 500 à 2 000 m²
Oran (Bir El Djir) : 20 000 – 45 000 DA/m²
Constantine, Annaba : 15 000 – 35 000 DA/m²
Villes secondaires : 8 000 – 20 000 DA/m²

Option 3 : Concession foncière via l'ANDI

Pour les investisseurs souhaitant construire leur propre unité industrielle, l'ANDI (Agence Nationale de Développement de l'Investissement) propose des terrains en concession dans les zones industrielles et d'activité, avec des avantages fiscaux significatifs.

🏭 Avantages ANDI pour l'immobilier industriel

Régime général : exonération d'IBS et de TAP pendant 3 à 5 ans (phase exploitation), exonération de droits de douane sur équipements importés, TVA récupérable sur constructions.
Régime dérogatoire (investissements > 500 M DA) : avantages négociés au cas par cas, exonération pouvant aller jusqu'à 10 ans, terrain accordé à titre onéreux avec décote.
Durée de la concession foncière : 30 à 70 ans renouvelables.

Procédure d'obtention d'un terrain industriel via l'ANDI

Dépôt du dossier d'investissement

Dossier complet incluant : RC, statuts de la société, business plan, étude de faisabilité, plan de financement, attestation bancaire.

Étude et approbation ANDI

Le guichet unique de l'ANDI examine le dossier et rend un avis dans un délai de 30 à 72 heures pour les petits projets, plus long pour les grands investissements.

Attribution du terrain

Le wali compétent signe l'arrêté d'attribution du terrain. Le prix de concession est fixé par décret en fonction de la localisation et de la nature du projet.

Signature du contrat de concession

Acte notarié de concession foncière, enregistré à la conservation foncière. Paiement du prix de concession ou signature d'un échéancier.

Dépôt du permis de construire

Le permis est déposé auprès de la DUC (Direction de l'Urbanisme et de la Construction) de la wilaya. Délai d'instruction : 3 à 6 mois.

Réalisation et réception des travaux

Après réception des travaux par les services compétents, déclaration d'achèvement auprès de l'ANDI pour activation des avantages fiscaux.

Bail vs achat vs concession : quel choix selon votre situation ?

Critère	Location	Achat marché privé	Concession ANDI
Capital initial	Faible (dépôt + loyers)	Élevé	Moyen (prix concession)
Délai disponibilité	Immédiat	1 – 3 mois	6 – 24 mois
Flexibilité	Élevée	Faible	Très faible
Avantages fiscaux	Aucun	Limités	Très importants
Propriété à terme	Non	Oui	Après 30-70 ans

Points de vigilance avant de signer

Vérifier le raccordement aux réseaux : eau industrielle, électricité haute tension, gaz, assainissement. Le coût de raccordement peut représenter 10 à 30 % du coût total de l'investissement
Contrôler l'accessibilité : gabarit des accès routiers pour poids lourds, distance à l'autoroute, port ou aéroport selon votre activité
Vérifier le plan d'occupation des sols (POS) auprès de la DUC : s'assurer que l'activité envisagée est compatible avec le zonage
Exiger un certificat de propriété ou un titre de concession en règle avant tout engagement financier

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