Les frais de notaire lors d’un achat immobilier en Algérie : Tout ce qu’il faut savoir :

L’acquisition d’un bien immobilier est un acte marquant tant sur le plan individuel que familial. Comme dans les autres pays, cette opération d’acquisition est régie juridiquement en Algérie et l’intervention d’un notaire est nécessaire.​​​​

Outre le prix d’acquisition à acquitter, l’acheteur doit également payer des frais annexes appelés frais de notaire. Ces frais, mal connus, peuvent être évalués comme une partie du prix de l’opération.

Il nous parait intéressant d’étudier la nature, le calcul, le paiement des frais de notaire en Algérie.    

1. Le rôle du notaire dans la transaction immobilière

Le notaire est un officier public ministériel chargé d'assurer l'authenticité des actes en Algérie, le notaire est par excellence celui qui est investi d'une mission d'authentification des actes et possédant à ce titre d'un rôle majeur dans la sécurisation juridique des changements immobiliers. 

Dans l’achat immobilier, le notaire : 

• ·       Vérifie la propriété des titres de propriété des biens vendus.
• ·       Rédige l'avant-contrat (promesse ou compromis).
• ·       Prépare et authentifie l’acte de vente.
• ·       Publie l’acte auprès des services de la conservation foncière.
• ·       Récupérer le droit des Etats.​​​​ 
  
  

Sa présence assure la légalité d’exploitation, la protection des différents droits des parties et l’opposabilité de la vente à tous niveaux.                                  

 2. Composition des frais de notaire :

 Dans le cadre d’une acquisition immobilière en Algérie, les frais de notaire sont loin d’être un versement unique au notaire.​ ​​

Ils se composent en plusieurs éléments précis :

a.    Les droits d’enregistrement :

Il s'agit de prélèvements dus à l’État pour les actes de vente immobilière.​

En Algérie, les droits d' enregistrement varient selon la nature du bien

• ·       5 % pour les terrains nus ;
• ·       2 % pour les biens immobiliers bâtis à usage d’habitation.

Ces taux sont appliqués à la valeur vénale du bien et au prix de vente figurant dans l’acte (le montant le plus élevé des deux) ; les droits d'enregistrement constituent généralement la part la plus conséquente des frais de notaire.

b.    La taxe de publicité foncière :

Il correspond au droit à acquitter lors de la transcription de l’acte au service de la conservation des hypothèques, en vue de l’inscription de l’acquisition au nom du nouvel acquéreur, fixée à 1 % de la valeur du bien.           

c.     Les émoluments du notaire

Il y a lieu de déterminer ici la rémunération du notaire au sens strict, dont le montant est fixé réglementairement selon un barème prévu par le décret exécutif n° 09-81 du 10 février 2009 : « Les émoluments sont proportionnels à la valeur du bien immobilier et à la vérité des tranches . . . »

• ·       1 % sur la tranche de 0 à 2 000 000 DA.
  
  
• ·       0,7 % de 2 000 001 à 5 000 000 DA.
  
  
• ·       0,5 % au-delà de 5 000 001 DA.

Ainsi, un minimum d’honoraires est généralement requis (en général autour de 30 000 à 50 000 DA).

 d.    Les frais annexes (ou débours)

Il s’agit de sommes versées par le notaire pour le compte de son client :

•    Les frais de timbre, (fixes ou proportionnels)
• ·       Les frais de communication de documents cadastraux ou hypothécaires.
• ·       Les frais de transport éventuels.
• ·       Les frais de transcription, d’impression et d'archivage.

 Ces frais peuvent varier entre 10 000 et 30 000 DA selon les cas.      

 3. Exemple de calcul des frais de notaire

Prenons un exemple concret d’achat : l’achat d’un appartement à usage d’habitation à Alger, contre la somme de 10 000 000 DA (1 milliard de centimes »

a. Droits d’enregistrement (2 %) :

·         10 000 000 × 2 % = 200 000 DA

b. Taxe de publicité foncière (1 %) :

·         10 000 000 × 1 % = 100 000 DA

c. Émoluments du notaire :

• 1 % sur les premiers 2 000 000 = 20 000 DA
•      0,7 % sur les 3 000 000 suivants (jusqu’à 5 000 000) = 21 000 DA
•      0.5 %sur les 5 000 000 restants = 25 000 DA
  
  Total : 66 000 DA

d. Débours estimés :

·         Environ 20 000 DA

Total général des frais de notaire :

·         200 000 + 100 000 + 66 000 + 20 000 = 386 000 DA
Soit environ 3,86 % du prix du bien.

 4. Qui paie les frais de notaire ?

 

En principe, l’acheteur supporte l'intégralité des frais de notaire au moment de l’acquisition, sauf si les parties en sont convenues autrement dans l’acte de vente. 

Il s'agit des droits d’enregistrement, des taxes foncières, des honoraires, ainsi que des débours.

Il existe néanmoins des frais négociés entre les parties au sens du partage des frais, notamment dans le cadre d’une opération entre particuliers, donc sans intermédiaire, mais dans la pratique la majorité des vendeurs imposent l’acquittement des frais à l’acquéreur.                                  

 5. Délais et modalités de paiement :

En principe, les frais de notaire sont versés au moment de la signature de l’acte authentique. 

Le notaire est susceptible de demander une avance lors de la signature de la promesse de vente afin de satisfaire d é j aux premières démarches administratives.

L’acte ne sera pas enregistré ni transcrit tant que l’ensemble des frais n'aura pas été payé par le vendeur et l’acheteur. En cas de retard dans le paiement, cela risque de peser sur le délai de la mutation de propriété et d’exposer l’acheteur à un risque juridique.                    

 6. Conseils pour les acheteurs

•   Exigez un devis approximatif auprès du notaire avant la signature.
• ·       Assurez -vous de la régularité du bien (titre de propriété, absence d'hypothèque ou d'opposition)
• ·       Privilégiez un notaire bien rodé sur le moment.
• ·       Comparer les prestations offertes même si les honoraires sont règlementés, la qualité du suivi peut varier.  
  
            

7. Vers une réforme des frais ?

 Sur la question de l’actualisation à la baisse de certains frais liés à l’immobilier existant pour favoriser l’accès à la propriété, notamment pour les jeunes primo-accédants, la polémique existe depuis longtemps en Algérie. Les variantes des propositions sur ce thème sont les suivantes :​​           
    

• ·       La réduction temporaire des droits d'enregistrement.
• ·       La création d'un taux préférentiel pour le logement social ou promotionnel.
• ·       Une plus grande digitalisation des actes permettant de diminuer les frais d'actes et surtout les délais.
  
  
  Si aucune réforme majeure n'a pourtant été décidée récemment, la question reste d'actualité.       
  
       

 Conclusion :

 Il ne fait pas de doute que l’acquisition d’un bien immobilier en Algérie peut impliquer des frais de notaire indispensables qui garantissent au minimum la sécurité juridique de la transaction.

Ces frais englobent non seulement la rémunération du notaire mais aussi tous les autres taxes et impôts de caractère sont obligatoires. Bien en appréhender les contours et les enjeux permet d’anticiper tout imprévu afin de mener de manière à être adéquate son projet immobilier.​​

Il n'y a donc pas de secret : S'il est important de s'entourer tout au long du processus d’un notaire professionnel, compétent, consciencieux et transparent.