Plus-value immobilière professionnelle en Algérie : calcul et fiscalité

26 %

IBS sur plus-value (sociétés)

15 %

IRG libératoire cession immo

10 ans

exonération si détention longue

Art. 77 CIDTA

base légale

Définition de la plus-value immobilière professionnelle

La plus-value immobilière professionnelle est le gain réalisé lors de la cession d'un bien immobilier inscrit à l'actif du bilan d'une entreprise ou utilisé dans le cadre d'une activité professionnelle. Elle se distingue de la plus-value immobilière des particuliers par son régime fiscal plus complexe, intégrant à la fois les règles de l'IBS (pour les sociétés) et de l'IRG professionnel (pour les personnes physiques exerçant une activité commerciale).

En Algérie, le régime des plus-values professionnelles est régi par les articles 77 à 82 du code des impôts directs et taxes assimilées (CIDTA), ainsi que par les articles 140 et suivants concernant la déductibilité des moins-values.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value brute suit une formule simple :

Plus-value brute = Prix de cession − Valeur nette comptable (VNC)

La valeur nette comptable (VNC) est la valeur d'acquisition du bien diminuée des amortissements pratiqués depuis son inscription à l'actif. Plus les amortissements sont importants, plus la VNC est faible et donc plus la plus-value imposable est élevée.

Exemple chiffré

Élément	Montant (DA)
Prix d'acquisition (2015)	8 000 000
Amortissements cumulés (5 % × 10 ans)	− 4 000 000
Valeur nette comptable (VNC) en 2025	4 000 000
Prix de cession	14 000 000
Plus-value brute imposable	10 000 000

Régime fiscal des plus-values : sociétés vs personnes physiques

Pour les sociétés soumises à l'IBS

La plus-value est intégrée dans le résultat fiscal de l'exercice et soumise à l'IBS au taux de 26 % (taux général 2025). Elle peut être compensée par d'éventuelles moins-values de la même période. Si l'entreprise réinvestit le produit de la cession dans de nouveaux actifs immobilisés dans un délai de 3 ans, elle peut bénéficier d'un report d'imposition (art. 174 CIDTA).

Pour les personnes physiques (activité professionnelle)

Pour un commerçant individuel ou un professionnel libéral cédant un local professionnel, la plus-value est imposée à l'IRG selon les modalités suivantes :

Taux forfaitaire libératoire de 15 % sur la plus-value nette en cas de cession à titre onéreux (art. 77 bis CIDTA)
Ce taux s'applique sur la plus-value nette après déduction des frais liés à la cession (honoraires notariaux, frais d'agence, travaux de remise en état attestés)

⚠️ Déclaration obligatoire même en cas d'exonération

Même si la plus-value est exonérée (voir ci-dessous), l'opération de cession doit être déclarée à l'administration fiscale dans les 30 jours suivant la signature de l'acte notarié. Le défaut de déclaration expose le cédant à une amende de 10 000 DA à 100 000 DA et à une taxation d'office du gain présumé.

Exonérations et abattements

Exonération pour longue détention (10 ans)

En application de l'article 77 du CIDTA, les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus de 10 ans par une personne physique sont exonérées d'IRG.

Report d'imposition pour réinvestissement

Les sociétés qui réinvestissent la plus-value dans de nouvelles immobilisations dans les 3 ans bénéficient d'un report d'imposition à la cession du nouveau bien.

Exonération ANDI pour investissement éligible

Les cessions réalisées dans le cadre d'un projet d'investissement éligible aux avantages de l'ANDI peuvent bénéficier d'une exonération temporaire d'IBS sur les plus-values.

Cession entre membres de la même famille

Les cessions de gré à gré entre parents directs (ascendants/descendants) peuvent bénéficier d'un traitement fiscal préférentiel sur justification auprès de l'inspecteur des impôts.

Plus-value et droits d'enregistrement

Attention à ne pas confondre l'impôt sur la plus-value avec les droits d'enregistrement (taxe de mutation). Ces deux impositions sont cumulatives :

Droits d'enregistrement : 2,5 % du prix de cession — dus à la signature de l'acte notarié, à la charge de l'acquéreur (sauf convention contraire)
Impôt sur la plus-value (IBS ou IRG) : à la charge du cédant, calculé sur la différence entre prix de cession et VNC

Ces deux prélèvements doivent être provisionnés par le cédant avant la transaction pour éviter toute mauvaise surprise.

Déclaration et paiement de l'impôt sur la plus-value

Pour les sociétés, la plus-value est intégrée dans la déclaration annuelle de résultat (G50A) déposée avant le 30 avril. Pour les personnes physiques cédant un bien professionnel, une déclaration spécifique doit être déposée dans les 30 jours suivant la signature de l'acte authentique de cession auprès de l'inspection des impôts dont relève le bien cédé.

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